31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’la, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde ilk açık artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması düzenlendi.
Miras yoluyla edinilen taşınmazların ortaklığın giderilmesi amacıyla satışında yeni bir uygulama başladı. Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yapıldı.
Düzenlemeye göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde ilk açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak.
İLK ARTIRMA SADECE MİRASÇILAR ARASINDA
Birden fazla mirasçının ortak mülkiyetinde bulunan ve kanunda belirtilen şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırma, taşınmazın malik durumundaki mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.
Bu özel artırma usulü yalnızca bir kez uygulanacak. İlk artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırma genel hükümlere göre yapılacak.
MUHAMMEN KIYMETİN YÜZDE 100’Ü ŞARTI
Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk artırmada, elektronik satış portalı üzerinden verilen teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü karşılaması gerekecek.
Bunun yanı sıra kanunda belirtilen satış ve paylaştırma masraflarının da karşılanması şartı aranacak. Böylece mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada, teklif açısından özel bir eşik uygulanmış olacak.
HER MİRAS TAŞINMAZI KAPSAMDA DEĞİL
Düzenleme, miras yoluyla edinilen bütün taşınmazlar için geçerli olmayacak.
İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için taşınmazın tüm maliklerinin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor.
Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunması halinde ise özel ilk artırma usulü uygulanmayacak.
İLK ARTIRMADA SATIŞ OLMAZSA GENEL USULE GEÇİLECEK
Yeni düzenleme, miras taşınmazlarının üçüncü kişilere satışını tamamen ortadan kaldırmıyor.
İlk artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırma genel hükümlere göre yapılacak. Böylece satış süreci, özel ilk artırma aşamasının ardından genel satış hükümleri çerçevesinde devam edecek.
ESKİ İLANLARDA ESKİ HÜKÜMLER GEÇERLİ
Kanunda geçiş dönemine ilişkin de düzenleme yapıldı.
Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecek.
Yeni sistemle birlikte, kanunda belirtilen şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak. İlk artırmada satış gerçekleşmezse süreç genel hükümlere göre sürdürülecek.
